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法治新报记者 海 坤
业主的车位优先权如何保障？业主拒交物业费怎么办？据了解，《物权法》自2007年10月1日实施后，与房地产相关的物权及物业服务纠纷并未得到有效缓解。法院在处理业主和物业公司之间纠纷时，常陷困境。
为解决物业难题，6月16日，最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （征求意见稿）》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》。社会各界人士可以采取书面寄送或者在网上发表意见的方式,对司法解释征求意见稿提出修改建议，旨在解决房产及物管出现的纠纷难题。
距离征求意见截止日期7月16日不足两周时间，针对征求意见稿涉及的问题，本报记者特别采访了我区部分律师，解读两个司法解释可能带来的新变化。
小区车位优先保证业主
【征求意见稿】《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求征求意见稿）》第四条规定，建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后4年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反《物权法》第七十四条有关 “应当首先满足业主的需要”规定的情形。
【解读】“这一条款确定了一个原则：小区车位4年内应优先保证业主。”言成律师事务所史继民律师说。根据该规定，“车位优先权”，是指每一户业主入住后4年内，小区车库的租售必须首先满足业主。史律师认为，过去我们没有预料到中国汽车行业的迅猛发展，目前很多城市都存在小区停车位设置严重不足的现象。在个别小区，出现了一些倒卖停车位的现象。个别开发商甚至将停车位高价倒卖给非小区居民。可以说，在维护业主车位权利方面，这是一条操作性很强的规定。
车辆毁损可向物业索赔
【征求意见稿】《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》第九条规定，车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。
【解读】据史律师介绍，随着越来越多的家庭成为有车一族，小区停车也引发了一些管理纠纷。此前，银川一小区就曾发生过业主停在小区内的车辆被砸的官司。业主后来诉至法院，称自己每月交了100元的停车费，物业公司未尽保管之责，应赔偿损失。但物业公司认为，这100元仅是停车费不是保管费，最终法院判业主败诉。现在最高院在征求意见稿中，对物业公司提出了更高的要求，支持业主索赔，加重了物业的管理责任，法院可以根据其过错和收费情况，确定其是否赔偿和赔偿范围。
“利害关系人”有新标准
【征求意见稿】《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （征求意见稿）》第十条规定，建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。
【解读】物权法规定，民宅商用应当经有利害关系的业主同意。但何为“有利害关系的业主”并未明确，有人将此片面理解为“邻居”。此次征求意见稿首次将“正常居住和生活环境的安全或安宁”作为确认“利害关系”的标准。也就是说，不论相邻与否，凡是 “正常居住和生活环境的安全或安宁”受影响以及可能受影响的业主都是 “有利害关系的业主”。
征求征求意见稿同时明确规定，业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。
不交物业费可以起诉业主
【征求意见稿】《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》第五条规定，业主违反法律、法规或者管理规约，实施拒付物业费等损害共同权益或者他人合法权益的行为，当事人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持；业主委员会或者物业服务企业请求业主履行交纳物业费的义务，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。
【解读】北京大成律师事务所银川分所高凤江律师认为，如今不交物业费的现象在不少小区都不同程度地存在，这也造成了物业公司服务下降的恶性循环。从这两个征求意见稿来看，业主不交物业费，物业公司和业主委员会都可以提起诉讼。同时，业主不可以用“我不要你服务”、“我可以自己打扫卫生”等理由来拒付。
业委会可辞退物业公司
【征求意见稿】《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》第七条规定，物业服务合同期限届满或者终止、解除后，业主委员会或者业主大会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房以及物业管理服务所必须的相关资料及费用的，应予支持。
【解读】高凤江律师认为，目前，在一些小区，业主委员会或业主大会对物业公司的服务不满要求解除合同，或物业合同到期时，很多物业公司从自身利益出发，往往作出拒绝移交物业服务用房、相关资料及费用的行为，引发出很多矛盾。征求意见稿对物业公司的这些行为作出限制，首先，从法律上赋予业主委员会或业主大会两者都有解除物业合同的资格；其次，对物业企业退出后的法定义务作出明确界定，即退出物业服务区域、移交物业服务用房、移交相关资料及费用。征求意见稿首次对小区更换物业公司的情况从法律上的明确，为当事人提供了诉讼便利，有利于问题的解决。
业委会今后可成被告
【征求意见稿】《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》第三条规定，业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。
【解读】北京大成律师事务所银川分所高凤江律师说，以前，业主委员会可以作为原告，代表全体业主提起诉讼，但不能作为被告上法院，因为业主委员会是全体业主的代表机构，其本身没有注册资金，故没有能力来承担对外的赔偿责任。
“实际生活中，有可能出现业主委员会损害其他业主、损害物业公司利益的行为。出于公平责任的角度，应该赋予其完整的原被告地位。”高凤江说，现在，征求意见稿首次明确其可以成为被告。业委造成他人损失的，究竟是由有过错的业委会成员承担，还是由全体业主分担，司法解释应对此予以明确。
诉讼结果可全体共享
【征求意见稿】《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （征求意见稿）》第十三条和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》第十条规定，业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：已经选举出业主委员会的，为业主委员会；没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。
【解读】“业主有权在业主委员会怠于行使权利的情况下提起诉讼、诉讼结果及于全体业主，这也是首次在法律上进行明确。”史继民律师表示，单个业主提出来的公益诉讼效力归于全体业主这一规定，具体实施时要予以甄别，要警惕开发商买通个别业主以虚假诉讼的方式达到自己的特殊目的。 |
