国庆的7天长假让10月1日起开始施行的物权法晚热了一周。10月8日节后法院的第一个工作日，尽管一些地区降温达10℃左右，但都没有挡住各地“物权法第一案”的高调出炉。

侵权行为继续依新法判

2003年12月，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室落实房屋政策，将位于长沙市芙蓉区税务局巷5号2楼房屋的所有权发还给李福莲、李瑞芳等4人共同所有。但此前，该房屋内西侧北向有一房间由刘某向房屋管理部门租住，落实房屋政策后，原租住户刘某既不与房屋所有人李福莲、李瑞芳等4人签订房屋续租合同，也不支付房屋租金，更拒绝退还房屋。双方多次为此交涉、协商，都没有结果。

租住户刘某认为，既然他没有与李福莲等人签订房屋租赁合同，双方就不存在房屋租赁合同关系。2007年6月25日，李福莲等人向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，要求法院认定原被告双方存在事实租赁关系、并判令被告立即退还房屋同时赔偿损失。李福莲等人起诉时是依据合同法主张权利。

法院经审理认为，原告对该处房屋的所有权已经权属登记，应该受到法律保护。在该房落实房屋政策发还产权前，刘某与公房管理部门签订有公房租赁合同。其间，该处房屋所有权发生变动而发还给原告，虽然刘某未与原告签订续租合同，但是根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此在原公房租赁合同的租赁期间，合同仍然有效。而在原公房租赁合同的租赁期满后，双方未签订续租合同，则刘某拒绝腾退该房的行为已构成恶意占有。

法官告诉记者，如果物权法还没有生效，法院只能根据民法通则判决此类案件。物权法生效后，便可适用物权法判决此案。

因此，法院依照物权法对此案作出一审判决：判决刘某搬出该处房屋并移交给原告，同时赔偿原告租金损失4855元。

“此案中刘某的恶意占有行为虽然发生在物权法施行之前，但其行为一直连续存在至物权法施行后，即物权法生效后，刘某的恶意占有行为仍在继续，因此，该案适用物权法与‘法不溯及既往’的原则并不冲突。”江涛解释说。

当事人选用新法来维权符合常理

北京市多个区县法院受理或审判了与物权法相关的案件。其中昌平区人民法院受理的沈某诉拍卖公司违法拍卖房产案最为引人注目。

据沈先生讲，9月初，他从租户那里得知，某拍卖公司在他的6套房子上贴了限期迁出通知还要拍卖房子的消息后，非常吃惊，因为早在10年前，他就以120余万元的价格，从闫先生处买了这6套住房，并在1999年拿到了6套房屋的所有权证。

沈先生找到拍卖公司询问，得到的答复是，河北省石家庄市中级人民法院委托该公司对这些房产进行拍卖。后来沈先生才知道，2002年，卖房子给他的闫先生因非法经营罪和行贿罪被石家庄市中院判处了有期徒刑，在没收财产的过程中，法院认定沈先生的6套房屋是闫先生的财产，因此委托拍卖公司进行拍卖。

为了要回房子，沈先生依据物权法的相关规定将拍卖公司告上了法院，请求法院判决拍卖公司停止侵权，停止拍卖房屋的行为，并赔偿因此造成的一切经济损失。

“这样的案子在民法通则中已经有了比较详细的规定，物权法出台后，其中的一部分内容又写进了物权法中。就保护的力度来讲，民法通则也是法律，也是对公民财产的保护，物权法中的规定和民法通则中的规定都是一致的。”律师认为。

保护善意取得物权法有明确规定

记者近日从四川省成都市金牛区人民法院获悉，该院刚刚受理的起诉保姆利用假公证卖了主人房屋的案件，成为物权法施行后成都市受理的首例物权纠纷。

据介绍，家住金牛区的王女士出国已经多年，去年下半年，她委托在成都的妹妹照看一下自己的房子。

“我去了一趟姐姐的家，没想到里面住了别人，一问，那个人说她已经买下了这所房子，并拿出产权证给我看。她说是从房产中介买的房，房子的主人是唐某。经过调查，我发现，早年在姐姐家当过保姆的唐某，去年4月伪造了假的继承公证书将姐姐的房子过继到她的名下，然后通过中介把房子卖给了现在住在这里的张某。”王女士的妹妹说。

为此，王女士将唐某和张某一起告上了法院，要求判决归还她的房子或者赔偿房子的等价款以及产生的一切费用。

据了解，唐某将房子出手后就不知去向。据金牛区法院承办此案的法官介绍，该案件具有典型意义。现在，物权法已经生效，该案将适用这部新法。

法律专家表示，物权法施行后，该案的判决结果可能和以前大不一样。

四川合泰律师事务所律师王章文表示，物权法施行前，我国现行法律对房子等不动产没有明确规定“善意取得制度”，而物权法明确规定了对房子等不动产适用“善意取得制度”。也就是说，在以前，判决结果很有可能是张某将房子归还给王女士，而现在，只要能证明张某没有和唐某恶意串通，没有以低于市场很低的价钱购买到该房产，能证明张某是善意购买的第三人，那么法律将保护张某的交易安全，判决结果将对王女士不利。王女士有权依法向保姆追讨损失赔偿。

据了解，张某以40万元左右的价钱买下了该房子，符合当时的市场价。

保护村民权益再添一条救济途径

10月8日，昆明市官渡区土桥村36岁的村民罗继林成为物权法实施以来，昆明市首位依据物权法提起诉讼的当事人。

罗继林原籍云南省宜良县，1995年6月，与昆明市土桥村的村民结了婚，7个月后，罗继林的户口迁进了土桥村。

1997年，二人因感情不和离婚，不到1岁的儿子判给了罗继林。离婚后，罗继林才知道土桥村的村民年终可以分红。然而，多年来，虽然他的户口已经在土桥村，但他的“待遇”与外来人口几乎没有两样：没有宅基地、不给年终分红、也不给承包地。

“我身体有残疾，还带着一个未成年的孩子，平时只能靠用摩托车拉客来维持生活，现在儿子上学了，每月赚的钱根本无法支付我们父子俩的开支，生活很难维持下去。”罗继林说，去年7月，他在官渡区法院立了案，要求土桥村村民小组发给他分红款。

“去年年底，官渡区法院作出判决，在强制执行后，土桥村村民小组才将2003年到2006年的2.05万元分红款给了我。但今年以来，这笔分红款又没了，他们跟我说法院判决的只是3年的。”罗继林说，“既然我已经是土桥村的合法村民，村民小组就应该每年按时给我发放年终分红，而不应该法院判给多少年就只给多少年。”

得知此案后，昆明市凌云律师事务所决定无偿为罗继林辩护。

这家律师事务所的律师李春光对记者说，我国村民委员会组织法在规定 “村民自己的事情自己管理”的同时，还规定了“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利”的内容。

李春光认为，村委会作出的“没有在本村居住生活就没有权利进行分红”的规定是没有法律依据的，同时也是对享有分红权利村民个人合法财产的侵犯。但是村规民约违反法律法规和政策应该负有怎样的法律责任？受侵害者的救济途径何在？村民委员会组织法没有给出具体的答案。

“刚刚实施的物权法恰恰解决了这个问题。”李春光说，物权法第六十三条规定，集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。“这等于在法律上为被村规民约侵犯了合法财产的村民提供了救济途径，为受害村民找到了行之有效的维权办法。”(据《法制日报》)