举世瞩目的北京奥运会落下帷幕，奥运会后中国楼市的走向再次成为人们关注的焦点。今年以来，尽管房地产1月份至7月份投资增幅超过30％，但楼盘销售量增长下降，市场观望气氛浓厚。

　　外资“抄底”拿地热情有增无减

　　全国地价监测中心的有关数据显示，今年第二季度全国主要城市地价总体水平环比增长1.59％，较去年同期大幅度下降，其中长三角、珠三角地区涨幅低于全国水平。一些地区土地流标、流拍达10％以上。

　　尽管各个城市地价和交易量表现不一，但外资热情却有增无减。中国未来的经济成长性，是众多外资基金投资的实质所在。

　　6月份，南京挂牌出让的两块房地产开发用地，分别被韩国SK集团和香港恒基地产驻内地分支机构摘牌，成交总价6.5亿元人民币。

　　日前，由德国LTK设计事务所、五合国际建筑设计集团、上海五合智库等六大机构共同组成的合资跨国机构洲联集团正式亮相。此次重组被业界认为，境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深。

　　在一浪高过一浪的物业收购热潮之后，外资的注意力开始逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等业务。

　　“外资进入我国房地产市场，主要原因是看重这个新兴市场具备的投资吸引力。”上海五合智库总经理邹毅认为，我国房地产市场具备良好的市场环境和丰富的投资机会，能够满足投资者市场扩张的策略需要。同时，随着政策环境的改善和市场成熟度的增加，房地产的投资风险也逐渐清晰可控。

　　一些专家指出，国家对外资进入我国房地产领域的限制并没有改变，主要是防止游资“炒作”。因而有必要严密监控在房地产业活动的外资流向。如关注外资对某个城市、某种物业类型的集中投资行为，分析这种行为与该地区经济承受能力之间是否匹配，以便提前防范外资给我国房地产业带来的风险，避免外资对房地产市场的恶意炒作等。

　　成交量萎缩开发商“死扛”难改大势

　　7月份，北京仅销售商品住宅4194套，销售套数降至近两年来最低。北京房价的涨幅同比也回落0.2个百分点，为今年以来最低涨幅。

　　有专家认为，目前不少具有真实购房需求的消费者仍在观望，奥运会后随着房地产传统旺季的来临，成交量有望得到一定改善。楼市短期走势趋于明朗，成交量可能出现小幅反弹。但如果在“金九银十”仍无起色，这将对一度紧绷的开发商资金链构成威胁。

　　数据已经印证了这一点。北京市地税局7月份发布的最新数据显示，欠税榜单上200余家企业中房地产公司占了四分之一，其中欠税超过千万元以上的地产企业就达20余家，最高的欠税达3559万元。

　　无独有偶，5月份，上海财税网上刊登了第一季度欠税公告，在百万元级以上欠税大户中，房地产公司占约40％。

　　人们不禁疑惑，一向以进富豪排行榜为荣的房地产企业，为何也会频现欠税榜呢？

　　开发商欠税的一个重要理由是资金紧张。当然。房地产业有其特殊性，按照有关规定，企业所得税一般是预收25％，到年底再结算。近来楼盘交易量下降，现金回流有限，开发商资金链绷得较紧，这也是客观原因。

　　然而究其根源，还在近几年楼市的非理性上涨时，开发商疯狂拿地。业内人士反映，前两年不少开发商在暴利驱使下争相贷款，高价拿地，大量资金被积压在土地上。北京市房地产交易网数据显示，上半年北京住宅期房及现房签约总量为4万多套，下降幅度接近40％。楼盘销售不乐观，企业偿还税款的能力肯定微乎其微。

　　“房价前期持续大幅上涨，超过了大多数购房者的承受能力，供需矛盾越发突出，目前价格涨幅出现回落是市场调整之必然。”中大恒基等一些中介公司认为，当前开发商与其死扛高房价，还不如“随行就市”，加快资金回笼。

　　“链家地产”市场部研发主任王志伟认为，“金九银十”期间的楼市成交量有可能环比小幅反弹，也有可能继续维持不活跃状态，但不管哪种情况都不会改变市场的调整大势。

　　一家全国性商业银行信贷部负责人表示：“现在银行对房地产开发商的贷款非常谨慎，遵循着总量控制、有保有压的思路来审批。而强化有关信贷政策的目的，在于规范房地产市场，引导房地产业的健康合理发展。”

　　刚性需求旺盛房价理性回归可期

　　国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣说，奥运会和房地产市场之间的关联关系从各国表现看不尽相同，很难得出一般规律。但无可否认的是，当前中国房地产市场的调整，从长远发展来看是积极的，某种意义上讲有挤压泡沫的作用。

　　中国的房价在连续10年保持上涨态势的情况下，开始改变原有运行轨迹进行调整并不值得大惊小怪。对于少数房价较高的地区，专家认为：“房价的适当回落是正常的。”楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。当前经济运行依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造了良好的环境。

　　从今年上半年的数据看，房地产投资仍然保持较快增长，市场供应结构更加合理。其中房地产开发完成投资13196亿元，同比增长33.5％，这一增速比去年同期还高出5个百分点。

　　纯粹由投资拉动的发展不具有可持续性，需求才是市场的根本动力。一些专家提出，中国房地产市场的调整阶段也是一个理性回归阶段，其“后势”如何，应该由市场的需求来决定，由整体经济发展的基本面来决定。

　　房贷是反映交易情况的直接有效数据，也是折射市场需求的重要数据。央行上海总部不久前发布的上半年上海市货币信贷运行情况显示：6月份中资商业银行个人住房贷款增加27.1亿元。这表明市场刚性需求仍然旺盛。只要房价挤压出泡沫，适度调整，需求就自然会上升，而保持房地产业的健康可持续发展，才是中国房地产市场应有的常态。

　　王一鸣认为，我国城市化率还达不到全球平均水平，在未来十几年，城市化率每年大概还会增长一个百分点。房地产投资占全社会固定资产投资接近五分之一，维持房地产市场稳定健康发展对国民经济的发展非常重要。 据新华社