案件回放

　　在福建省厦门市东方时代广场楼宇外墙上，悬挂着多家世界著名企业的广告，一年收入至少上百万元。但过去几年，这些钱全被开发商收走了。为了拿回本该属于业主的权益，东方时代广场73位业主和开发商打起了 “外墙使用权”官司。日前，这一纷争终于“尘埃落定”：虽然《商品房买卖合同》中约定外墙使用权归开发商所有，但厦门市中级法院终审认定，这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主。

　　东方时代广场地处厦门市中央商务区，周围都是高级写字楼和高端住宅区，所处地段可谓“寸土寸金”。该楼盘是在2003年1月至6月间销售的，当时的《商品房买卖合同》中载明：“商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有”。开发商正是依据此条款，将广告收入悉数放进自己腰包，双方纷争也由此产生。

　　业主们认为，商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权应该属于全体业主，而开发商提供的《商品房买卖合同》以格式条款的形式，剥夺了原本属于业主的权利。此外，根据2003年施行的《物业管理条例》，开发商也无权在自己与单个业主签订的合同中，擅自剥夺原本属于小区全体业主共有的权利。

　　2007年6月，东方时代广场73户业主将开发商告上法庭。他们认为，根据合同法第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，应当认定《商品房买卖合同》中的格式条款无效。

　　开发商则辩称，《商品房买卖合同》签订的时候，对于屋面和外墙面使用权这两项权属的界定，国家相关法律法规仍是空白，这是买卖双方遵循契约自由原则商定的，因此，该条款并不是格式条款，而属于协商条款；而《物业管理条例》是从2003年9月1日开始实施的，按照法不溯及既往的原则，这些法律法规并不适用于本案。

　　厦门市思明区法院一审认为，东方时代广场业主与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效，据此驳回了业主们的诉讼请求。业主不服，遂向厦门市中级人民法院提起上诉。

　　审理情况

　　厦门市中级人民法院审理认为，合同法第五十一条、《物业管理条例》第十条第(七)项规定，处分建筑物共有部分应当由全体业主共同决定，除非事后取得全体业主追认，否则单个业主无权就共有部分进行处分。在这起案件中，虽然双方签订的《商品房买卖合同》对全体业主共有的屋面及外墙面的使用权做出处分，却不能举证证明该处分得到全体业主的同意或追认，因此相关条款应该认定为无效。据此，厦门市中级法院作出终审判决，认定业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中第十七条第一、二款为无效条款，讼争的房屋屋面及外墙面使用权归小区全体业主所有。

　　专家说法

　　哪些权益属于全体业主？

　　厦门大学法学院副教授黄健雄点评说，物权法明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。前一段时间最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》进一步明确指出：建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法所称的共有部分。专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分。据《法制日报》