本报记者 杨庆玲

    引言

    五年前，曾经有人预测，银川的小高层时代即将到来。当时全国许多地方小高层一片红火，所到之处小高层无不受人追捧。自那以后，银川也加入了小高层的扩建行列,近两年更有愈演愈烈之势。从最早的“建发城市花园”到掀起小高层热潮的“民生城市花园”，再到高标准小高层社区“南苑康晨”的出现，以至于小高层的建设已经成为大银川城市建设不可缺少的一部分。小高层住宅的兴起，决非是一时偶然,对于小高层的消费，有相当一部分购房者追求的是一种品位，环境绿化、空气质量、人文气息等，而面对开发商热衷于对小高层的开发建设，更多的则是这个时代现实的要求吧。

    从2002年起,银川楼市长期固守的多层时代似乎开始动摇，小高层住宅在银川应运而生,它的出现对宁夏房地产业的发展具有划时代的意义，也昭示着宁夏楼市新的起步点的出现。

    小高层的出现应该说是时代发展的需要，然而人们最初在接受程度上并未显现出多么热衷的态度。那时，很多人会赞叹高耸的小高层建筑杰作，但是真正让他们把家安在高层之上时，他们却好像突然都患上了恐高症。他们对小高层的最初了解停留在了公摊面积大、物业费多、价格高，更有甚者担心会不小心被困在电梯里。自然，每一个新事物的出现，必将会经历这样一番评头论足的过程，当它的优点逐步展现在人们面前，并且优点要大于它的缺点时，它的发展也就预示着飞跃的开始。

    确切的说,从2002年起，银川的小高层如雨后春笋般出现在购房者的面前。它的出现如绿叶抽枝,让一些购房者的目光从对多层选择的固有模式中转移出来，它漂亮的外立面,空中观景,以及电梯的快捷、方便，让小高层成为了时下一些高收入者的新宠。最初银川楼市小高层呈现方式普遍以多层为主，辅以部分小高层的混合型居住形态。随着人们对小高层需求的增长，小高层日渐成为了银川楼市中的抢手货，一些开发商加强了对小高层的开发建设，一些楼盘甚至将小高层列为了重点开发对象，这其中以民生房地产开发的一系列小高层最有代表性。如今，银川市小高层的开发量已经占据了银川住宅开发总量的45%，而且这一数字还在不断上升阶段。

    价值决定价格，小高层的价格不再受多层压制

    目前，银川小高层住宅的价格一般在3000元/平方米以上。地段景观配套好一点的每平方米要3500元以上。虽然比多层略高，但还是在一个合理的价格范围内。至于高物业费，随着消费理念的成熟，许多消费者也会比较理性的选择。相对于多层住宅，小高层的公摊多了电梯面积，通过建筑新技术、新材料的采用，加上合理的设计，公摊面积会变小，因此小高层的得房率与多层已不差上下。对于开发商，他们也不断地在提高小高层的环境价值和配套价值，创造更大的效益空间。对于购房者来说，选择什么样的楼盘意味着享受什么样的服务，小高层的客户群一般经济基础好，对新事物接受能力较强，比较关心楼盘的品质。价格已不再是他们购房考虑的首要因素，他们更看中的是居住品质和楼房的潜在价值。

    从投资价值来看，小高层住宅一般位于城市土地资源较为缺乏的繁华地段和正在发展的第二城市中心，从交通到环境、从配套到物业服务，居住和投资的大好前景毋庸置疑。在银川，最初小高层与多层住宅的差价并不大，这与银川的发展和消费水平有关。小高层在银川这样一个还不太成熟的区域，不得不保守估价，价格太低，成本不保，价格太高，很多人又难以接受。要与多层争市场，差价就不能拉得太大。但是在近两年里，小高层的价值日益凸现，成为银川楼市的宠儿，价格也不再受多层压制，随着消费需求增多不断上涨。

    小高层的出现与自身优势和现实要求密不可分

    小高层住宅摒弃了高层住宅的一些弱势，同时很好的保持了多层住宅的优点。可以说它既符合现行的住宅设计规范，又有利于开发建设，同时又适应了现在购房者的实际购买水平。

    小高层的出现首先是现实的要求。土地是有限的，这个大前提决定了房子只能越建越高。而城市中心的土地更加稀有珍贵。因此兴建节能省地型建筑，土地条件的制约是小高层住宅兴起的客观因素。

    其次是技术的因素。建筑技术的不断进步，为小高层的兴起提供了实现的可能。

    再者是市民经济承受的能力造成了小高层住宅的兴起。在城市中心区域开发，除了要交纳国家的土地出让金外，还要拆迁旧有的房屋，进行拆迁补偿，这就大大提高了土地成本，而土地的成本决定着房屋的售价，但市场的购买能力又不允许房价提升过快。小高层住宅可以减低土地费用在建筑面积中的成本比例，使房子能够让更多的市民能够买得起，住得好，因此，小高层的兴起也就成为了一种必然的趋势。

    小高层住宅目前需要解决的核心问题

    小高层住宅的核心问题是电梯问题，如果能解决好的话，小高层住宅是有广阔市场的。目前存在较多的问题是电梯质量不稳定，电梯贴近住户内墙布置，有震动和噪音以及电梯价格及运行费用较高，导致房价较高等问题。这个问题解决的对策是选用进口或国产名牌电梯，容量不要过大。另外在设计和施工时还要注意满足住宅要求，以及公用交通面积的合理布局，这样既能满足安全要求又能降低房价。应该指出的是，小高层住宅是一种多层住宅向高层住宅过渡的一种中介住宅，符合现行的国家技术规范和建设开发的水平以及居民的购买能力。随着实践的进行，应不断总结经验，进一步提高设计标准，同时降低成本，小高层住宅才会有更强的生命力，为更多的居民所喜爱。

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    小高层的界定

    小高层是一种约定俗成的说法，在《国际住宅设计规范》中并无定义。一般而言，小高层住宅主要指7层~10层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。电梯和楼梯共同作为公共垂直交通工具。

    小高层住宅区别与多层住宅的显著特点：

    ■建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。

    ■这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。

    ■小高层住宅可以发挥多层住宅平面布局的优点，如南北朝向，而且在采光通风方面则更有优势一点，空气质量、景观质量一般优于多层。

    ■提高了生活质量。以单元式为例，虽然小高层住宅只加了一部电梯，但作用不可小看。据调查，在许多大城市，老人问题已十分突出。小高层住宅的电梯，将给老、弱、病、残、孕居民上下楼以及居民搬运重物等带来极大方便，提高了生活质量。 (杨庆玲 原飞整理)